الأدلة / السكن والخدمات / إيجاد سكن
اتحاد الملاك في قطر: القانون رقم 11 لسنة 2026 ورسوم الخدمات وحقوقك كمالك
إذا كنت تملك شقة أو وحدة في مبنى أو مشروع فيه ثلاثة ملاك أو أكثر، فإن القانون الجديد يجعل اتحاد الملاك إلزاميًا. نشرح هنا ما يفعله الاتحاد، وما عليك دفعه، وكيف يتم التصويت، وماذا يحدث عند التأخر في السداد.
آخر مراجعة: 13 أكتوبر 2026
- من يشمل
- كل مبنى أو مشروع أو مجمع فيه 3 ملاك أو أكثر لوحدات مفرزة (قائم أو تحت الإنشاء أو غير مبني)
- القانون
- القانون رقم 11 لسنة 2026 بشأن اتحاد الملاك، نُشر في الجريدة الرسمية في سبتمبر 2026
- متى يُطبَّق
- تاريخ العمل به واللائحة التنفيذية لم يُنشرا بعد (حتى 27 أكتوبر 2026)، ثم تُمنح العقارات القائمة 6 أشهر لتوفيق أوضاعها
- عند عدم السداد
- إخطاران كتابيان، ثم بعد 3 أشهر متتالية يجوز للمجلس طلب قطع الكهرباء والماء (مع حق التظلم خلال 15 يومًا)
حتى عام 2026 لم يكن في قطر قانون موحد ينظم إدارة العقارات المشتركة، فكانت رسوم الخدمات والصيانة والخلافات تعتمد على المطور أو شركة الإدارة. جاء القانون رقم 11 لسنة 2026 بشأن اتحاد الملاك ليغيّر ذلك: كل عقار فيه ثلاثة ملاك أو أكثر لوحدات مفرزة يجب أن يكون له اتحاد ملاك مسجل، يديره مجلس إدارة ينتخبه الملاك في جمعية عمومية تنعقد مرة سنويًا على الأقل. ويلتزم كل مالك بسداد الاشتراكات المخصصة للأجزاء المشتركة، ويمنح القانون الاتحاد وسائل قوية للتحصيل، منها طلب قطع الكهرباء والماء عن الوحدة بعد ثلاثة أشهر من عدم السداد. يشرح هذا الدليل بالترتيب: هل يشملك القانون، وأين وصل تطبيقه، وكيف يُشكَّل الاتحاد، وما الذي تدفعه، وكيف تصوّت وتراجع الحسابات، وما يحدث عند الشراء أو البيع أو التأجير أو التأخر في الدفع. هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية، واللائحة التنفيذية التفصيلية لم تصدر بعد.
قبل أن تبدأ
- سند الملكية (أو عقد حق الانتفاع المسجل) باسمك، فالعضوية تبدأ فقط بتسجيل الوحدة باسمك
- البطاقة الشخصية ورقم الهاتف والبريد الإلكتروني والعنوان الوطني، وعلى المالك تسجيلها لدى الاتحاد وتحديثها
- عقد البيع والشراء، وخاصة بنود رسوم الخدمات وإدارة المطور والتسليم
- فواتير وإيصالات رسوم الخدمات الأخيرة، وأي كشف بالمتأخرات من المطور أو شركة الإدارة
- قواعد المبنى الحالية أو إعلان المجمع، إن كان المطور قد سلّمك نسخة منها
- اسم الجهة التي تدير المبنى حاليًا وبيانات التواصل معها (المطور أو شركة إدارة المرافق أو لجنة ملاك قائمة)
- عقد الإيجار إن كنت تؤجر الوحدة، لتعرف ما وافق عليه المستأجر بشأن قواعد المبنى والرسوم
- قائمة بمشكلات الأجزاء المشتركة (المصاعد، التكييف، التسريبات، المسبح، المواقف) لطرحها في الجمعية العمومية
خطوة بخطوة
تحقق من شمول القانون لعقارك
يسري القانون على مشروعات التطوير العقاري وعلى كل عقار مشترك يملك فيه ثلاثة أشخاص أو أكثر وحدات مفرزة، سواء كان المبنى قائمًا أو تحت الإنشاء أو لم يُبنَ بعد. ويجوز تأسيس اتحاد للمجمعات السكنية وغيرها، كما يجوز أن يشمل الاتحاد الواحد أكثر من عقار. وما دام المطور يملك وحدات غير مبيعة فإنه يُحسب مالكًا لها. ولا يسري القانون على المباني المستخدمة بالكامل للأغراض الحكومية، ولا على الفنادق والمنشآت السياحية الخاضعة لتشريعات السياحة، ولا على ما يستثنيه مجلس الوزراء. وإذا كنت مستأجرًا فالاتحاد شأن مالك العقار، لكن قواعد المبنى تنطبق عليك أيضًا.
اقرأ الدليل: شراء عقار بالتملك الحر في قطر للمقيمين الأجانب: خطوة بخطوة ←اعرف أين وصل تطبيق القانون
صادق سمو الأمير على القانون رقم 11 لسنة 2026، ونُشر في الجريدة الرسمية (العدد 17) في سبتمبر 2026. وحتى 27 أكتوبر 2026 لم نجد تاريخًا رسميًا لبدء العمل به، ولم تصدر اللائحة التنفيذية التي يصدرها مجلس الوزراء وتحدد تفاصيل مهمة مثل غرامات التأخير وطريقة احتساب حصة كل مالك. وبعد بدء العمل بالقانون يُمنح المخاطبون بأحكامه ستة أشهر لتوفيق أوضاعهم، ويجوز للوزير تمديدها. وإلى ذلك الحين استمر في سداد رسوم الخدمات وفق عقدك وترتيباتك الحالية، وتابع هيئة تنظيم القطاع العقاري (عقارات) والأخبار لمعرفة تاريخ البدء قبل الاعتماد على أي موعد.
اعرف من سيسجّل الاتحاد
ينشأ الاتحاد بتسجيله لدى الإدارة المختصة، ويمكن تقديم الطلب إلكترونيًا أو ورقيًا. وعلى الإدارة البت فيه خلال 15 يومًا، ويُعد مرور المدة دون رد رفضًا ضمنيًا. ويجب أن يكون الرفض مسببًا، ويجوز التظلم منه إلى الوزير خلال 30 يومًا، وقراره نهائي. وبعد التسجيل يصبح للاتحاد شخصية اعتبارية وذمة مالية مستقلة عن المطور. وإذا لم يطلب الملاك تشكيل الاتحاد جاز للجهة المختصة تعيين مجلس مؤقت، لذا اسأل المطور أو شركة الإدارة كتابيًا عن خطتها وموعدها.
سجّل بياناتك لدى الاتحاد
يلتزم كل مالك بتسجيل عنوانه أو عنوانه الوطني لدى الاتحاد وتحديثه عند تغييره، لأن إخطارات السداد ودعوات الاجتماعات ترسل إليه. وإذا كنت تقيم خارج قطر فقدّم بريدًا إلكترونيًا ورقم هاتف تتابعهما فعلًا، أو عيّن من يمثلك في قطر. ولا يُعفيك عدم اطلاعك على الإخطار، فإجراءات عدم السداد تبدأ من الإخطارات التي يرسلها المجلس. واحتفظ بنسخة مما تقدمه.
اقرأ الدليل: العنوان الوطني في قطر: التسجيل والتحديث ←افهم ما تدفعه ولماذا
يتولى الاتحاد سلامة العقار وأجزاءه المشتركة وصيانتها وترميمها وتدعيمها، والتأمين عند الاقتضاء، وتوفير الخدمات اللازمة للمبنى. وتأتي موارده أساسًا من الاشتراكات السنوية التي تقررها الجمعية العمومية، إضافة إلى عوائد الاستثمار والتبرعات والموارد الأخرى المعتمدة، وتودع جميعها في حساب تشغيلي مخصص. وتقول هيئة عقارات إن القانون يلزم بتخصيص احتياطي مالي للطوارئ والإصلاحات المستقبلية، فتوقّع أن يذهب جزء من رسومك إليه. ويجوز بموافقة الهيئة أن يُحمَّل المالك الذي تسبب في زيادة التكاليف بالفرق. أما حصتك في الأجزاء المشتركة، ومن ثم في التكاليف، فستحددها اللائحة التنفيذية.
شارك في الجمعية العمومية
تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك، وتنعقد مرة واحدة على الأقل سنويًا، ويجوز دعوتها من ربع الأعضاء على الأقل أو من الإدارة المختصة. ويشترط لصحة الاجتماع حضور أكثر من نصف الأعضاء، فإن لم يكتمل النصاب أُجّل وصح الاجتماع التالي بمن حضر، ولهذا قد يفقد من يتغيب عن الاجتماعات صوته في القرارات. وتُحسب الأصوات بعدد الوحدات، وتصدر القرارات بأغلبية الحاضرين، ولا يجوز أن يملك مالك واحد أكثر من 50% من الأصوات. وتنتخب الجمعية مجلس الإدارة وتعزله، وتعتمد النظام الأساسي والميزانية السنوية، وتعيّن مراقب الحسابات.
راقب مجلس الإدارة والحسابات
يتكون المجلس من رئيس ونائب للرئيس وأمين صندوق وعضو أو أكثر، تنتخبهم الجمعية العمومية. ويمثل الرئيس الاتحاد أمام القضاء والجهات الحكومية، ويتولى أمين الصندوق التحصيل وإعداد الميزانية التقديرية والحساب الختامي اللذين يُعرضان على الجمعية لاعتمادهما. وعلى عضو المجلس الذي له مصلحة في قرار أن يفصح عنها ويمتنع عن التصويت، ومخالفة ذلك قد تؤدي إلى غرامة تصل إلى 50,000 ر.ق تتضاعف عند التكرار. كما لا يجوز للمطور أو مالك القطعة التصويت على عقود له مصلحة فيها أو على إجراءات ضده. اطلب الميزانية والحسابات الختامية قبل كل اجتماع، وناقش العقود الكبيرة.
إذا وصلك إخطار بالسداد فتصرّف سريعًا
قبل أي إجراء جدي يجب أن يرسل المجلس إليك أو إلى شاغل الوحدة إخطارين كتابيين بالسداد، يمنح كل منهما أسبوعًا على الأقل، وبينهما 15 يومًا على الأقل. وتُفرض رسوم تأخير بنسبة تحددها اللائحة. وإذا استمر عدم السداد ثلاثة أشهر متتالية جاز للمجلس طلب قطع الكهرباء والماء عن الوحدة، ولك أن تتظلم خلال 15 يومًا، ولا يتم القطع قبل انقضاء هذه المدة أو البت في التظلم. وللاتحاد حق امتياز على الوحدة وحصتها في الأرض والأجزاء المشتركة، ويجوز للرئيس استصدار أمر أداء من قاضي الأمور المستعجلة، لذا ادفع ما لا تعترض عليه وقدّم اعتراضك كتابيًا.
اقرأ الدليل: كهرماء: توصيل الكهرباء والماء ودفع الفواتير ←حافظ على وحدتك وتحمّل مسؤولية المستأجرين
يلتزم المالك بإجراء الإصلاحات اللازمة داخل وحدته إذا كان تركها يضر بالملاك الآخرين أو بالمبنى، مثل تسريب يصل إلى الشقة السفلية. وإن لم يفعل جاز للإدارة المختصة تنفيذ الإصلاح على نفقته بالتكلفة الفعلية مضافًا إليها 25%، دون الإخلال بالمسؤولية الجنائية. ولا يجوز الإضرار بالمبنى أو الأجزاء المشتركة، والمالك مسؤول عن تكاليف مخالفات المستأجرين أو الشاغلين. فإذا كنت تؤجر وحدتك، لمدة طويلة أو قصيرة، فضمّن قواعد المبنى في عقد الإيجار وتأكد من معرفة الضيوف بها.
اقرأ الدليل: بيوت العطلات والتأجير قصير المدى في قطر: ترخيص قطر للسياحة ←عند شراء وحدة جديدة أو على الخارطة: رسوم السنتين
يجيز القانون للمطور أو مالك القطعة تحصيل اشتراكات الاتحاد لمدة تصل إلى سنتين من المشتري قبل تسليم الوحدة، وفق ما تحدده اللائحة التنفيذية، على أن تودع في الحساب التشغيلي للاتحاد. فإذا طُلب منك ذلك فاحصل على إيصال يذكر الاتحاد أو الحساب التشغيلي والفترة المشمولة. وراجع بند رسوم الخدمات في عقد البيع، واحتفظ بكل الإيصالات لأنها تُحتسب مما عليك بعد التسليم. ولبقية خطوات الشراء راجع دليلنا عن تملك العقار.
اقرأ الدليل: شراء عقار بالتملك الحر في قطر للمقيمين الأجانب: خطوة بخطوة ←عند البيع: سدّد المستحقات أولًا
قبل البيع أخطر رئيس الاتحاد كتابيًا بالبيع. ولا يُقبل المشتري عضوًا في الاتحاد إلا بعد سداد جميع الالتزامات المستحقة على الوحدة، لذلك فإن المتأخرات ستؤخر الصفقة. اطلب من الاتحاد أو الإدارة إفادة مكتوبة بعدم وجود مستحقات، واتفق في عقد البيع على من يدفع الرسوم حتى تاريخ نقل الملكية. وتنتهي عضويتك بانتقال الملكية.
عالج الخلافات خطوة بخطوة
ابدأ بمراسلة المجلس كتابيًا واطلب ردًا خلال مدة محددة، فكثير من المشكلات يتعلق برسوم غير واضحة أو إصلاحات متأخرة. فإن لم يُحل الأمر فاطرحه في الجمعية العمومية، أو اتفق مع ربع الملاك على الأقل للدعوة إلى اجتماع. وإذا أخل الاتحاد بالتزاماته جاز للإدارة المختصة تعيين مسؤول إداري لمدة محددة يتولى صلاحيات المجلس. وفيما لم يرد فيه نص يُطبَّق القانون المدني وتختص المحاكم بالنزاعات، لذا استشر محاميًا مبكرًا عند المبالغ الكبيرة أو التهديد بقطع الخدمات.
اقرأ الدليل: العثور على محامٍ ومساعدة قانونية في قطر ←
التكلفة
| اشتراكات الاتحاد السنوية (رسوم الخدمات) | تحددها الجمعية العمومية؛ لا يوجد سعر رسمي ثابت |
| الاشتراكات التي يجوز للمطور تحصيلها قبل التسليم | حتى سنتين |
| الإصلاحات التي تنفذها الجهة المختصة عن المالك الممتنع | التكلفة الفعلية مضافًا إليها 25% |
| غرامة عضو المجلس المخالف لقواعد تعارض المصالح | حتى 50,000 ر.ق (تتضاعف عند التكرار) |
الرسوم الرسمية وقت المراجعة، وقد تتغير، فتأكد قبل الدفع.
أخطاء شائعة
- تجاهل إخطارات السداد بسبب الاعتراض على المبلغ: ادفع غير المتنازع عليه وقدّم اعتراضك كتابيًا، وإلا استمرت مدة الأشهر الثلاثة
- التغيب عن الجمعية العمومية: الاجتماع المؤجل يصح بمن حضر، بما في ذلك قرارات الميزانية والرسوم
- دفع رسوم الخدمات نقدًا أو إلى حساب شخصي دون إيصال يذكر الاتحاد أو الحساب التشغيلي
- عدم تحديث بيانات التواصل، فتصل الإخطارات إلى عنوان قديم وأنت خارج البلاد
- الاتفاق على البيع دون إفادة بعدم وجود مستحقات، فتتأخر عملية نقل الملكية بسبب المتأخرات
- عدم إبلاغ المستأجرين أو ضيوف بيوت العطلات بقواعد المبنى، مع أن المالك يتحمل تكاليف مخالفاتهم
- الاعتماد على نسب غرامات أو مواعيد منتشرة في وسائل التواصل قبل صدور اللائحة التنفيذية فعليًا
أسئلة شائعة
هل بدأ العمل بقانون اتحاد الملاك؟
صودق على القانون ونُشر في الجريدة الرسمية في سبتمبر 2026، لكن حتى 27 أكتوبر 2026 لم نتمكن من تأكيد تاريخ بدء العمل به، ولم تُنشر اللائحة التنفيذية. وبعد بدء العمل به تُمنح العقارات القائمة ستة أشهر لتوفيق أوضاعها، ويجوز للوزير تمديدها. استمر في سداد رسوم الخدمات الحالية وتابع إعلانات هيئة عقارات.
هل يستطيع الاتحاد فعلًا قطع الكهرباء والماء عن وحدتي؟
فقط بعد اتباع الإجراءات. يجب أن يرسل المجلس إخطارين كتابيين، وأن تبقى الرسوم غير مسددة ثلاثة أشهر متتالية قبل أن يطلب القطع. ثم لك 15 يومًا للتظلم، ولا يجوز القطع قبل انقضاء هذه المدة أو البت في تظلمك.
أؤجر شقتي لمستأجر، فمن يدفع رسوم الخدمات ومن يتحمل مسؤولية تصرفاته؟
الاشتراكات التزام على المالك، والقانون يحمّل المالك تكاليف مخالفات المستأجرين أو الشاغلين. وقد تُرسل الإخطارات إلى الشاغل أيضًا، فاطلب من المستأجر إبلاغك بأي إخطار يصله. ويمكن أن ينص عقد الإيجار على ما يلتزم به المستأجر وما يرده، فضمّنه قواعد المبنى.
يطلب مني المطور رسوم خدمات سنتين قبل التسليم، فهل هذا جائز؟
نعم، يجيز القانون للمطور أو مالك القطعة تحصيل اشتراكات الاتحاد لمدة تصل إلى سنتين قبل التسليم، على أن تودع في الحساب التشغيلي للاتحاد. وستحدد اللائحة التنفيذية الشروط بدقة، فاطلب إيصالًا يبين الفترة ومكان إيداع المبلغ.
هل يمكنني معرفة أوجه صرف رسوم الخدمات؟
يعد المجلس ميزانية سنوية وحسابًا ختاميًا تعتمدهما الجمعية العمومية، وتعيّن الجمعية مراقب حسابات. وبصفتك مالكًا فأنت عضو في الجمعية، فلك أن تسأل وتصوّت على الميزانية وتصوّت على عزل المجلس. اطلب المستندات كتابيًا قبل كل اجتماع.
هل يستطيع المطور أو مالك كبير التحكم في كل القرارات؟
لا يجوز أن يملك مالك واحد أكثر من 50% من الأصوات مهما كان عدد وحداته. كما لا يجوز للمطور أو مالك القطعة التصويت على عقود له مصلحة فيها، أو على إجراءات تُتخذ ضده لإخلاله بالتزاماته.
هل يشمل القانون مجمعات الفلل، أو مبنى فيه مالك أو مالكان فقط؟
يلزم تأسيس الاتحاد عند وجود ثلاثة ملاك أو أكثر لوحدات مفرزة، ويجوز تأسيسه للمجمعات أيضًا. أما المبنى الذي يملكه شخص أو شركة واحدة ويسكنه مستأجرون فقط فلا يحتاج إلى اتحاد. وتُستثنى الفنادق والمنشآت السياحية الخاضعة لتشريعات السياحة والمباني المستخدمة بالكامل للأغراض الحكومية.
ماذا أفعل إذا كان الاتحاد أو شركة الإدارة لا يصونان المبنى؟
اطرح الأمر على المجلس كتابيًا ثم في الجمعية العمومية التي تملك تغيير المجلس. وإذا أخل الاتحاد بواجباته جاز للإدارة المختصة تعيين مسؤول إداري يديره لفترة. وفي الحالات الجدية، كمخاطر السلامة أو المبالغ الكبيرة، استشر محاميًا.
المصادر الرسمية
- جلف تايمز: قوانين جديدة تنظم الملكية العقارية المشتركة (سبتمبر 2026) ↗
- الراية: صاحب السمو يصادق على قانون اتحاد الملاك، مع ملخص المواد (17 سبتمبر 2026) ↗
- الراية: «عقارات»: قانون اتحاد الملاك يعزز الإطار التنظيمي لإدارة العقارات (18 سبتمبر 2026) ↗
- الراية: محامون وخبراء يشرحون قانون اتحاد الملاك (17 سبتمبر 2026) ↗
تحقق دائماً من المصدر الرسمي قبل أي إجراء. QatarSteps موقع مستقل وليس موقعاً حكومياً.